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1-5月转让股份、打折卖房 泰禾资金紧张6月份彻底扭转?

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发表于 2019-6-4 06:00:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
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泰禾集团日前发布公告称,将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。而一周前,泰禾地产板块全体高管5月召开了月度经营例会就明确传出,泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转。

类似2018年的华夏幸福,泰禾集团成了2019年资金链最紧张的开发商,年初至今,旗下多个项目陆续出售股权纾困。

特别是深交所5月8日发布了关于泰禾集团2018年年报的问询函,就短期偿债能力、2000亿销售目标等19项相关细节提出问询,要求进一步补充披露信息。为此房企泰禾集团再一次走红。

为缓解资金紧张 今年已出让7个项目

目前,泰禾在全国共有90余个项目,截至2018年底,土地储备计容建筑面积为460.76万平方米。与泰禾同等销售规模的房企土储普遍达到千万平方米,远洋、金科、阳光城、荣盛、雅居乐等土储面积均在3000万平方米左右。

2019年以来,泰禾在土地市场和收并购项目等方面鲜有动作,反而出售了旗下多个地产项目。

根据泰禾集团公告,泰禾将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。以当时购地的价格折算相应股权价值,苏州、广州、佛山项目分别对应4.36亿元、21.69亿元、11.16亿元,共计37.21亿元,泰禾的此次出售只能算是“保本”。

以上三个项目中有两个位于华南,其中,广州院子是泰禾的核心资产,在2017年以42.52亿元收购而来,拥有广州增城四个地块,总用地面积70.7万平方米,是泰禾多年来规模、体量最大的“院子”。佛山院子,是泰禾在2016年3月首次进入佛山时拍下的商住地块,彼时耗资37.2亿元,创下当时该区域楼面地价新高。该项目预计今年年底竣工,截至2019年一季度末,该项目净资产为-4355.98万元,负债181.9亿元。

在短短的两个月内,泰禾已经将杭州泰禾蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州泰禾项目、泰禾杭州临安同人项目等项目的部分股权转让给世茂房地产,泰禾已出让7个项目,接盘方均为世茂,累计回笼资金77.2亿元。

此前的市场传出,泰禾要为12个项目寻找买家,而世茂房地产成为最大接盘侠,看来此传言并非空穴来风。

数据显示,截至2019年一季度底,泰禾集团的资产负债率为84.55%,与2017年的87.83%相比缩小了3个百分点。在135家同行业上市公司中,2018年泰禾集团的营业收入排14名,净利润排第16名,但资产负债率却高居第8。

疯狂拿地?此前激进扩张带来“隐患”

当年泰禾进军华南之“高调”与如今的“困境”形成鲜明对比。泰禾在进入2019年后已开始明显“减速”,但此前激进扩张所带来的“隐患”似乎并没有那么容易得到缓解。

从中央政策层面来看,2018年“房住不炒”总基调并未改变。房企存货规模持续提升,但增幅有所收窄。

数据显示,2018年,根据证监会行业类分类,在135家A股房地产业上市公司中,存货规模突破千亿的有15家,泰禾集团便是其中之一,当期存货为1735.28亿元,占公司资产总额的71.37%,主要为土地和房子,这也主要得益于前几年的疯狂拿地。

2017年12月,泰禾集团董事长及实控人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率。此言一出,泰禾集团的股价在之后的一波行情中暴涨超150%之多。

在深交所问询中,第二个问题就直接指向了泰禾集团的销售额,要求公布2018年实际销售。一直以来,泰禾集团极少公开实际销售额,在历年财报中,通常引用第三方机构数据。

目前,泰禾在全国共有90余个项目,截至2018年底,土地储备计容建筑面积为460.76万平方米。与泰禾同等销售规模的房企土储普遍达到千万平方米,远洋、金科、阳光城、荣盛、雅居乐等土储面积均在3000万平方米左右。

知情人士透露,2018年下半年以来,在房地产调控和金融严监管的行业大背景下,民营房企融资困难,尤其是国内经济下行和中美贸易战等诸多不利因素叠加,导致高杠杆、高周转模式的激进型房企普遍扩张遇阻,泰禾便是其中的典型案例之一。

资金紧张局面 暂时没有看到化解之势

据一名接近泰禾的知情人士透露,在北京的泰禾中国院子,泰禾地产板块全体高管5月11日召开了月度经营例会。在该例会上传递出一个明确信息:泰禾资金紧张的局面将在6月份彻底扭转。

2019年年初,泰禾在北京发起“1号抢收计划”,一个月时间便完成50亿元销售;4月,集团首次实现销售回款超过签约回款,各地项目年内累计完成368亿销售业绩。根据内部资料泰禾今年前4个月已累计完成368亿元销售任务,行业排名第23位。

  

近期,泰禾北京、福州和广深三大区域均有大批楼盘取证备案在即,预计二季度将形成院子系产品的集中放量。

特别是位于粤港澳大湾区核心区枢纽地带的超级大盘——泰禾广州院子,占地千亩,建筑面积183万平方米,总货值约400亿元。虽然看上去很美,但刚宣布已经将51%的股权转让给了世茂房地产,泰禾能从中获得的权益已经不足一半。

从转让股权的时间点来看,泰禾对资金回流的渴望极其强烈,根本不愿意等到泰禾广州院子出货的那一刻。同时,泰禾还从非正规渠道向市场传递信息,未来还将陆续有一些项目放开股权,与志同道合者联手操盘。

资金的紧张也让泰禾开始着手对合作金融机构进行梳理和精简,希望形成“15-20家战略合作伙伴、每家融资规模几十亿”的稳定格局,以此来形成稳定的输血路径。

2018年泰禾在融资之路就吃过亏。泰禾在2017年及以前高速扩张之时,严格执行“谁给的便宜、给的快,就跟谁合作”,导致2018年金融市场收紧时,个别实力不强的小贷公司临时抽贷、压贷。

为此,泰禾在融资的路上一直在强调自己的三个“优势”。土地储备优质,在一二线城市;产品力和操盘力业内有口皆碑;A股上市,有监管机构监管,不用担心。

对于泰禾所强调的三大“优势”,不知道金融机构是否能认同。

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